深圳侨报记者 沈荣 文/图

在社区发展进程中，有的人卖地分红时，怀德在规模化建设工业区；有人搞违法建筑时，怀德正规开发商业住宅；别人守着“种楼”所收的租金得过且过时，怀德集约改造建设现代化中央商务区和总部经济产业园。

在此过程中，怀德自主出资编制整体规划，成为深圳市第一个由社区股份合作公司完全自主编制的专项规划。同时，土地被怀德人视为生命，他们先后购置了17块土地共20万平方米，带来极为可观的经济效益。截至2017年，公司总资产51.4亿元，净资产38.8亿元，持有物业199.7万平方米，全年实现总收入5.72亿元，当年人均分红31万元（增幅8%）。

全市“第一家” 社区自主规划样本

2010年7月14日下午，“怀德社区综合体概念规划专家研讨会”在福永宝丽来酒店召开，出席研讨会的专家学者分别来自深圳市规划国土委、北京大学深圳研究院、中国规划设计研究院、深圳综合开发研究院、深圳市建科院、深圳规划设计研究院、深圳市综合交通设计研究院,专家阵容几乎囊括了国内规划、交通与设计领域各个层级的一流才俊,他们集中为怀德社区未来规划“挑刺”。

“纵观深圳的发展,由社区主动出资进行规划的,怀德是第一个。”杜海平是原宝安规划国土分局局长，在参加完此次规划会后，他成了怀德社区的发展顾问。

历经多次讨论与修改，《怀德整体规划（2010至2025年）》（以下简称《怀德规划）正式出炉。《怀德规划》把股份合作公司的发展和社区建设有机统一起来，提出用15年的时间，通过集体筹资、连片改造、分段开发，整体规划利用1.5平方公里的土地，在空港新城东北部建设一座集航空物流业、商贸服务业、临空先进制造业和生活居住功能于一体的“怀德城”。

深圳市怀德股份合作公司董事长潘灿森告诉记者，2004年深圳城市化进程启动之际,怀德便开始思索社区经济的可持续发展之路。在对社区持续进行的规划设计过程中，怀德不断吸收专家的意见,最终摒弃了规划项目的思路,从而走上综合发展的道路。

土地是命根子 购置17块可开发地块

发展初期，怀德收到深圳机场3000万元的征地补偿款，社区党委和股份公司顶住股民要求分红的压力，用补偿款投资兴建了4.7万平方米的翠岗第一工业区，并以此钱生钱、利滚利，用10余年的时间，相继兴建了3个工业区共38万平方米物业。

最让人意想不到的是怀德的“买地”行为。2001年，潘灿森得知福永街道计划将辖区内的一块土地分块出售。后经过积极争取，怀德社区分两次将位于107国道与永泰西路交会处的地块购买回来。如今，这块土地已经变成了“怀德公元”——全市第一个手续完备的社区自建城市综合体项目，总销售额达到了25.6亿元。该项目不仅有商品房，还引进了深圳西部第一家益田假日天地，配套的怀德商务大厦写字楼出租面积超过了七成，经济效益显著。

“怀德除引入上市公司鸿兴印刷外，没有卖过一块地，反而买了17块地共20万平方米。”潘灿森介绍，怀德不仅有效控制了乱搭建问题，还先后回收居民宅基地50多块、房屋400多栋。公司发展所需资金全部通过合作方式解决，这与绝大多数股份合作公司卖地分红、卖地建厂房发展截然相反。据统计，怀德通过与其他土地所有者合作等方式取得土地300多亩，全部集中连片开发，用于厂房建设与商业发展。当现今各社区都为陷入“无地可用”瓶颈而发愁时，怀德却还保留有100多万平方米的待开发用地。

多个项目上马 带来经济效益也在塑造品牌

“怀德公元项目让股民尝到了甜头，我们把这个项目看做社区发展的新起点，接连实施多个项目。”怀德公元项目的成功起到了很好的示范效应，也使潘灿森的信心更足了。于是，总建筑面积11.29万平方米的怀德峰景成为怀德股份公司自主开发的第二个项目，该项目总销售额达到了25亿元。第三个开发的项目名为怀德航港国际，临近怀德公元，目前正在施工中。根据规划，该项目未来将建成总面积约12.2万平方米，集商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城市综合体。

然而，怀德旧村改造项目更加具有故事性。行走在这里，记者看到，房屋虽然陈旧，但没有看到“握手楼”遍地的景象。实际上，社区早已经将“不能自行拆建旧房”写进村规，严格控制违建。目前，怀德旧村改造项目正在推进，规划用地面积18万平方米，计划用10年时间，建成总面积190万平方米的大型国际化社区，使其成为宝安西部城市中心。另外，随着发展的推进，怀德的知名度也在提高，逐渐成为一块招牌。

随着规划的步步落实，怀德现有可开发土地估值已从前几年的20亿元变为300亿元以上，分段开发建设的4个项目，将新增商业楼宇120万平方米、新型产业用房50万平方米，潜力巨大。

记者观察： 怀德的 坚守与心愿

改革开放前，怀德的土地种满了水稻，虽然生活不易，但大伙还是靠着土地不断打拼。1988年，修建深圳机场时，怀德社区有3000亩左右的土地被征转，换来了3000万元的补偿款。从那时起，怀德人发现，土地这种原始的生产资源能带来更多财富。

很快，怀德社区把“第一桶金”用在发展集体经济上，修起了工业园区，村民收入实现翻番。紧接着，107国道扩建、广深高速建设等项目的建设又使怀德社区可开发利用土地减少。从那时起，怀德人对土地有了危机感，决心整体统筹规划开发。

采访中，记者实地参观了怀德公元、怀德峰景两个项目，两个项目相隔不远，一个商业配套完善，拥有一栋20层高的写字楼；一个背靠福永群众文化艺术馆和翠岗公园，离广深高速不过2公里，位置优越，与市场上售卖的楼盘相比毫不逊色。相同的是，两个项目都使土地价值进一步放大，并通过物业和租金收入做到细水长流。

“土可纳千祥，地能接百福。”潘灿森对土地有着深刻的认识和深厚的感情：村里稳固的集体收益来源于土地，群众的生活改善依赖土地，“我们视土地为生命和眼睛，这是我们的坚守，未来的心愿就是统筹利用好每一寸土地，不留遗憾。”

策划/统筹：笪峰 艾丽 沈荣