龙岗融媒记者 杜和平 文/图

商品房架空层、人防工程、会所、管理用房………这些都是现代小区中随处可见的建筑。由于其在产权归属上处于“模糊地带”，其权属问题一直存在争议。这些公共空间物权究竟属于全体业主还是开发商？龙城街道欧意轩花园小区公共空间权属纠纷落下帷幕。法院判决，小区的架空层停车场、人防工程、物业管理用房，权属全体业主。目前，在盛平社区党委副书记刘阳的大力推动下，相关项目已完成移交。同时，小区的会所也在积极推进改造中。

公共空间被占开发商成被告

欧意轩花园小区由深圳市永利泰实业发展有限公司（以下简称：“永利泰公司”）开发建设，2005年建成竣工，小区共有5栋，约600多户。

宋展环是小区的业主也是业委会成员，小区2006年入伙后，在这里住了十多年了。他介绍，小区建设之初，开发商曾承诺，等业委会成立后他们一定会把小区的公共空间移交给全体业主。“小区业委会都三届了，还未移交。”

公共空间被占用、权利受到侵犯，小区环境恶化，让这里的居民十分苦恼。据宋展环回忆，业委会成立后，曾多次与开发商、原物业沟通，但都没有要回物管用房、架空层停车场、人防工程、会所等公共配套设施。自2011年第一届业委会成立后，业委会就带领业主维权，将永利泰公司、深圳市鸿彩云实业发展有限公司（原物业）一同告到法院，请求判决，欧意轩花园小区架空层停车场、管理用房、会所、人防工程的相关使用、收益权归属该小区全体业主享有。

十余年艰辛上诉终胜诉

殊不知，这条法律维权的道路，一走就是十余年。

小区业主认为，架空层停车场、物业管理用房、会所、人防工程属业主共同共有。根据《物权法》规定，应属该小区全体业主共有。

开发商辩称，架空层停车场系永利泰公司规划建设，位置明确可区分，且未分摊进住宅物业的建筑面积，业主必要通行属于相邻权，开发商理应对架空层停车场享有所有权；同理，会所系开发商依规划建设，建筑面积未分摊，且在房屋销售合同中有明确保留所有权的约定，应当被认定为永利泰公司的专有部分，应该归开发商所有。

法院审理认为，业主、开发商争议焦点为涉案房产及物业的权属问题。

龙岗区人民法院一审判决，小区物业管理用房产权属该住宅区全体业主共有。深圳市中级人民法院二审在维持一审判决的基础上，确认了欧意轩花园架空层停车场、地下人防工程的使用、收益权归属欧意轩花园小区全体业主。针对小区会所的权属，二审法院认为,会所经规划许可，且未计入分摊面积。根据开发商与小区业主签订的房地产买卖合同约定，其所有权不随房地产买卖而转移，驳回该小区业主大会的诉讼请求。

社区介入相关设施已移交

5月7日，记者走访现场发现，小区的架空层停车场和人防工程产权现已完成移交。目前，架空层停车场由物业管理和收费，由小区业主停车。

小区会所为单独楼幢，建筑面积逾千平方米，分为地下室和地面，地面会所空置，部分被改建成管理用房仍在使用，还有一个几十平方米的小房间曾改成棋牌室出租。地下室为人防工程，其中三个安全出口早已被封堵。

“判决容易，移交难。”欧意轩花园现物业深圳市金禾田物业管理有限公司龙岗分公司主任马俊告诉记者，法院二审判决自去年6月下发后，很长一段时间未能完成移交。日前，在盛平社区党委副书记刘阳的大力协调推动下，经过几个月办理，开发商现已基本完成架空层停车场和地下室人防工程的移交程序，解决了小区大难题。

“人防工程虽然移交了，但是多个消防出口都被封堵。还有会所权属仍未界定，开发商长期锁闭大门，里面的消防通道形同虚设，给小区带来很大的安全隐患。”马俊说。

据了解，针对消防安全隐患，社区了解情况后，盛平社区党委副书记刘阳非常重视，联系街道协调解决。在社区的介入下，目前开发商正在制定相关整改方案。

官司胜诉具有范本意义

“业委会像我这样一直维权的已经换了好几位，我们不在乎浪费多少时间，我们要的是权利得到保障，现在管理用房、架空层和人防工程权属业主，这是一个象征，我们要用合法的途径来争取自己的权利。”十余年的维权官司终胜诉，让宋展环很是欣慰，尽管会所权属未得到法院明确判决，但他感到很满足。

“我们应该相信法律，并以合法手段维护自己的权益。”马俊告诉记者，自从2019年12月他们进驻后，物业一直在社区的引导下，积极配合业主在法律范围内的正当维权。目前，会所虽然没有确权，但他们看到了此次判决的范本意义。“在深圳很多地方同样存在开发商占用公共空间牟利的现象，此案的胜诉定将成为教参案件，业主可以此为范本，利用法律进行维权。”