龙岗融媒记者 何小娟 通讯员 杨宇亭

租客签订房屋租赁合同，且已按约支付租金和押金，收房时却发现房屋存在严重质量问题，因而并未入住，但已付租金和押金却要不回来。近日，龙岗区人民法院审结这宗房屋租赁合同纠纷案，依法判决确认合同解除，房东返还租客全部租金、押金，并支付资金占用利息和相应违约金。该案判决已生效。

法院经审理查明，2024年6月26日，原告徐某与被告刘某、王某签订《房屋租赁合同》，约定承租某小区的一套房屋，月租金4100元，押金8200元，租期自2024年7月1日至2025年6月30日；刘某、王某应于当月28日前交付房屋。合同签订后，徐某按约向刘某、王某支付首月租金和押金共计12300元。

然而，刘某、王某未能于6月28日前交付房屋。徐某在7月1日实际接收房屋准备入住时，却发现房屋存在大面积发霉、墙面脱灰等严重质量问题，因家中有两岁幼儿共同居住，担心严重发霉的环境无法达到健康居住的条件，未实际入住，并立即联系刘某、王某及第三方中介，要求根据租赁合同之“甲方（被告）交付的房屋不符合相关法律、法规或规章等规定，或严重不符合合同约定，或影响乙方（原告）安全、健康的，乙方有权单方解除本合同”条款解除合同、退还已支付的租金和押金。双方协商无果，刘某、王某始终分文未退，且于合同解除次日便通过第三方平台重新招租。

法院经审理认为，根据相关法律，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，仍然可以随时解除合同。徐某在实际接收房屋时发现房屋存在大面积发霉、墙面脱灰等严重质量问题，该状态已实质影响房屋居住功能，未达到合同约定的适租状态。且徐某家庭有两岁幼儿共同生活，发霉环境对居住者健康构成现实威胁，致使合同目的无法实现。刘某、王某未提供符合居住条件的租赁物，其行为已构成根本违约。徐某在发现房屋瑕疵后立即提出解除合同，并于当日搬离，解除通知已有效到达刘某、王某。刘某、王某在合同解除次日即通过第三方平台重新招租，该行为可印证其认可合同关系终止。徐某已依约全额支付租金及押金，刘某、王某违约行为与合同解除存在直接因果关系，徐某行使法定解除权符合法律规定，解除行为自通知到达时发生法律效力。关于返还租金及押金的诉请，符合事实和法律依据，法院依法予以支持。因刘某、王某无正当理由长期占有徐某资金，客观上造成徐某利息损失，徐某主张资金占用利息，法院依法予以支持。刘某、王某根本违约，应当根据合同约定支付违约金。

法官说法

在房屋租赁关系中，出租人负有确保租赁物符合约定用途和法定安全标准的义务。案件中，刘某、王某未能提供符合基本居住条件的租赁物，房屋大面积发霉、墙面脱灰等问题严重影响承租人的居住安全和健康，已构成根本违约，应承担退还租金、押金及相应违约责任。

法官提醒，租客在签订租赁合同前，应当实地查看房屋状况，重点关注墙面、地面、卫生间等是否存在渗水、发霉等问题，必要时可在合同中约定房屋交付标准。一旦发现房屋存在严重影响居住安全或健康的质量问题，承租人有权依法解除合同并要求退还租金、押金及赔偿损失。同时，出租人应当确保出租房屋符合安全、卫生等基本居住条件，不得将存在严重质量问题的房屋交付承租人使用。否则，不仅面临退还租金、押金的后果，还可能承担违约金等法律责任。